Terug naar overzicht

Eerst kopen of verkopen?

Eerst kopen of verkopen?

Eén van de meest gestelde vragen als je van plan bent om een nieuwe woning te zoeken. 

De zoektocht naar een nieuwe woning betekent veelal een mijlpaal in je leven. 

Gezinsuitbreiding, samenwonen, een nieuwe job maar evengoed een minder leuke gebeurtenis zoals bijv. een echtscheiding. 

Of deze gebeurtenis nu positief of negatief is, de zoektocht naar een nieuwe woning is voor velen een frustrerend, tijdrovend en chaotisch proces. 

Zeker ook wanneer er reeds een huidige woning in het bezit is en deze verkocht moet worden. 

Je wil natuurlijk niet voor een onaangename verrassing te komen staan waarbij je financieel in de problemen komt of zelfs verplicht bent tijdelijk te huren of te kamperen bij je schoonouders, kinderen, vrienden, collega’s, etc.

De verkoop en aankoop is vaak een puzzelstuk tussen een heleboel verschillende partijen. 

Jij verkoopt bijvoorbeeld je woning aan mensen die met een huurcontract en een bepaalde opzegtermijn zitten, terwijl je ondertussen een woning koopt van iemand anders die ook een  eigen planning heeft, etc. 

Daarnaast heeft de volgorde waarop je de dingen doet toch ook wel wat implicaties op financieel en fiscaal vlak, waardoor je dus best goed op de hoogte bent. 

In dit artikel wil ik je verder helpen met het aanleveren van alle nodige informatie zodat jij tijdens het proces weet waar je staat en wat de implicaties van je beslissingen zijn. 

100% sluitend advies is nu eenmaal moeilijk in dit geval, net omwille van het feit dat het proces beïnvloed wordt door een heleboel verschillende partijen. 

Hierdoor is het haast onmogelijk is in te schatten wanneer jij exact op je nieuwe woning zal stoten en wanneer die perfecte koper voor je huidige woning exact zal opduiken. 

Geen reden tot paniek, het antwoord op deze vraag is in het begin misschien wat angstaanjagend of onduidelijk maar ik heb de voorbije 10 jaar gezien dat dit mits een goede voorbereiding meestal wel allemaal in orde komt en slechts uitzonderlijk grote problemen oplevert. 


Wat kan ik nu best kiezen? 

We bekijken eerst de gemiddelde termijnen betreffende het kopen en verkopen, vervolgens de juridische en fiscale implicaties en tenslotte bespreken we de beste opties. 

Gemiddelde termijnen 

Ik zeg er al meteen bij dat ik geen fan ben van gemiddelden in het algemeen en al zeker niet op het gebied van vastgoed. 

Vastgoed is zo’n specifieke situatie dat gemiddelden eigenlijk helemaal niks zeggen. 

Maar om toch een indicatie van het proces te kunnen bieden vind je onderstaand een realistische benadering als het aankomt op termijnen voor de aankoop en verkoop van vastgoed. 

 

Hoe lang duurt het om iets te verkopen? 

Gemiddelde verkooptermijnen variëren tussen 1-6 maanden en zijn afhankelijk van je vraagprijs, type pand, marktsegment en natuurlijk geleverde service van de verkoper/makelaar.  

Maar zoals eerder gezegd, gemiddelde termijnen zijn altijd gevaarlijk om vanuit te gaan. 

Tussen de beslissing om te verkopen en het uiteindelijk ontvangen van je geld zit toch makkelijk 6 maanden. 

 

Hoe lang duurt het om iets te kopen?

Ook dat is heel moeilijk te zeggen en heel afhankelijk van je marktsegment. 

Als jij in Antwerpen een leuke instapklare woning met 4 slaapkamers en een tuin zoekt rond de €300.000 dan zit je in een marktsegment met heel wat concurrentie. 

Wanneer je een simpel 2 slaapkamer appartement met wat werk aan zoekt rond de €150.000, zal je zoektocht in principe korter zijn. 

Hoe snel je durft te beslissen is natuurlijk ook bepalend. 

Ga er in ieder geval van uit dat het moment van waarop je begint te zoeken tot en met je effectief je nieuwe woning betreedt makkelijk 8 maanden kan bedragen. 

Termijnen zijn onmogelijk op voorhand te bepalen maar bovenstaande is wel een goede indicatie. 

In de praktijk duurt de zoektocht naar een nieuwe woning dus meestal langer dan de verkoop (op voorwaarde dat je realistisch bent met je huidige woning).

Vraag jezelf ook af of je met de aankoop van een nieuwe woning wel echt onder tijdsdruk wil staan? 

Dit is tenslotte 1 van de belangrijkste transacties van je leven.  

Begin dus op tijd!

Belangrijk om weten:
Bij de aankoop/verkoop van je woning teken je eerst en vooral een compromis of belofte met de verkoper/koper, hierbij betaal je in principe een voorschot (5-10%).
Deze ondertekening kan je gewoon onderhands doen.
Dit is echter nog niet de officiële overeenkomst, want daarvoor heb je een notaris nodig die deze koop weliswaar officieel maakt.
Dit noemt men de akte en volgens de wet moet deze gebeuren binnen de 4 maanden na ondertekening van de originele compromis/belofte.
Je kan deze in overeenstemming met de kopende of verkopende partij vervroegen maar je moet toch minimaal 2 maanden rekenen alvorens de notaris dit klaargespeeld krijgt.
Bij ondertekening van de akte gebeurt in principe ook de sleuteloverhandiging en moet jij dus je huis uit zijn.
In praktijk gebeurt het al wel is dat de verkopende partij toch nog in het huis blijft wonen na ondertekening akte en op dat moment ook effectief huurders worden en huurgelden betalen.
Bijvoorbeeld wanneer zij nog geen nieuwe woning hebben gevonden of wanneer de bouwwerken uitlopen.
Sommige verkopers laten het toe dat je in de periode tussen compromis en akte al toegang krijgt (bijvoorbeeld om werken uit te voeren) maar ook dat moet in overeenstemming gebeuren en is zeker geen zekerheid.

Fiscale en financiële implicaties

De volgorde van aankoop en verkoop heeft bepaalde gevolgen: 

  • Abattement 

Het abattement is een soort van korting op de eerste schijf van de betaalde registratierechten, maar is vanaf 1 juni 2018 niet langer geldig (vervangen door de nieuwe 7% registratierechten) en heeft dus niet langer invloed op je keuze om eerste te kopen of te verkopen.

  • Meeneembaarheid 

De meeneembaarheid betekent dat je reeds betaalde registratierechten (op je huidige of vorige woning) kan “meenemen” naar je volgende aankoop. 

Als je eerst verkoopt, wordt het meeneembare bedrag meteen verrekend bij de nieuwe aankoop. 

Als je eerst koopt dien je een terugstorting aan te vragen van zodra je oude woning verkocht is. 

Let op, tussen de aankoop van je nieuwe woning en verkoop van de huidige/vorige mag maximaal 2 jaar liggen. 

  • Woonbonus

De Woonbonus is een belastingvermindering die je geniet wanneer je een hypothecaire lening bent aangegaan voor de aankoop van je eigen woning. 

Wanneer je eerst een nieuwe woning aankoopt en dan pas je oude verkoopt, zal je in principe beroep doen op een overbruggingskrediet (zie verder), dewelke geen hypothecaire inschrijving is. 

Dit kan dus gedurende deze “dubbele” periode een invloed hebben op de woonbonus die je ontvangt.

Het overbruggingskrediet 

Wanneer je eerst een nieuwe woning koopt zal je in principe een beroep doen op de bank om de aankoop te kunnen financieren. 

Je hebt namelijk nog geen geld ontvangen van je huidige woning en zit bijgevolg ook nog vast aan de hypothecaire afbetaling. 

Een dubbele afbetaling is voor de meeste een te zware last en daarom biedt de bank een overbruggingskrediet aan. 

Dit overbruggingskrediet is eigenlijk een voorschot van het geld dat je nog zal ontvangen na verkoop van je huidige woning. 

Het bedrag is gelijk aan de verkoopprijs van je oude woning – de nog openstaande schulden aan de bank. 

Het grote voordeel van zo’n krediet is dat je geen kapitaal moet aflossen tijdens de looptijd (en in sommige gevallen zelfs geen interesten). 

Van zodra de oude woning verkocht is, wordt een nieuw hypothecair krediet gecreëerd voor de nieuwe woning. 

Vervolgens wordt het overbruggingskrediet afgesloten en betaal je gewoon opnieuw de lasten zoals voorheen (maar dan uiteraard volgens de voorwaarden van je nieuwe lening).

Voorbeeld:
Ben en Lisa verwachten een tweede kindje en gaan daarom op zoek naar een grotere woning.
Hun huidige woning is €300.000 waard, waarop ze een hypotheek hebben van €250.000 en hiervan reeds €100.000 hebben afbetaald.
Bij een verkoop zouden ze dus nog €150.000 overhouden.
Ze vallen op hun nieuwe droomhuis dat ze kunnen kopen voor €400.000.
Wanneer ze een overbruggingskrediet aangaan kunnen ze dus de €150.000 als voorschot krijgen van de bank (waarop ze geen kapitaal moeten aflossen) en gaan ze voor de resterende €250.000 een nieuwe hypothecaire lening aan.
De looptijd van een overbruggingskrediet is bespreekbaar bij de bank (net zoals de interesten) maar is natuurlijk beperkt in tijd (ca. 12 tot 36 maanden).
Ga hiervoor met meerdere financiële instellingen onderhandelen.

Wat indien de planning toch niet uitkomt?

Mocht je in een situatie terecht komen waarbij de standaardtermijnen voor één van de partijen problemen opleveren, laat dit dan niet zomaar over aan goodwill, maar maak goede afspraken op papier en laat de notaris dit voor je regelen. 

Je kan een bezettingsregeling treffen waarbij je zelf nog in je huidige woning kan blijven wonen tot je in je nieuwe woning kan of omgekeerd worden de vorige eigenaars van je nieuwe woning eigenlijk je huurders. 

Tenslotte kan je makelaar ook helpen om met zijn/haar bemiddeling de planning voor iedereen in goede banen te leiden. 

Conclusie 

De meest comfortabele manier is om rustig je tijd te nemen je nieuwe droomwoning te vinden. 

Dat betekent dus eerst een nieuwe woning kopen alvorens je de eigen woning te koop zet. Op deze manier kom je niet onder tijdsdruk te staan en kan je goed voorbereid je verhuis inplannen. 

In de praktijk leent de situatie zich hier natuurlijk niet altijd voor en is dit ook veruit de duurste optie. 

Zijn de financiële implicaties doorslaggevend in je situatie of zit je met een pand dat moeilijk verkoopbaar is, dan kan het beter zijn om eerst je woning te verkopen. 


Elke situatie is anders en de keuze om eerst te kopen of te verkopen moet hierdoor steeds individueel gekozen worden. 

Neem daarom er het advies bij van een expert

Deze kan je voorzien m.b.t. tot de duurtijd en haalbaarheid van de verkoop van je huidige woning, maar evengoed ook of de verwachtingen die je hebt m.b.t. de nieuwe aankoop realistisch zijn. 

Op die manier kan je tenslotte zelf alle puzzelstukjes samen leggen en tot het beste besluit komen. 

Je maakt de verkoop van je huidige woning en aankoop van je nieuwe woning op die manier het aangenaamst mogelijk en vermijdt zoveel mogelijk de frustraties en chaos die dit proces voor veel onvoorbereide kopers en verkopers in de praktijk oplevert.

 

Meer info vind op deze links terug: AbattementMeeneembaarheid en Woonbonus


Artikel geschreven door

Benjamin Van Doorslaer

Benjamin Van Doorslaer

Verkoop, marketing

Je huis verkopen begint bij de schatting. Wij helpen je graag verder

Voor je kan beginnen aan de verkoop van je woning, moet je eerst weten wat je woning waard is. Een vlotte verkoop staat of valt met je vraagprijs. Belangrijk dus. Straf komt graag langs, in het echt of virtueel, om je woning te schatten.

Gratis schatting aanvragen